+7 (343) 206-78-44
служба
техзаказчика
Согласно СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (с изменением N 1) пункт 4.5:
«Застройщик для осуществления своих функций может в соответствии с действующим законодательством привлечь технического заказчика - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо».
ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХЗАКАЗЧИКА
Перечень услуг технического заказчика очень широк и включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, техзаказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями. Обобщенно можно сказать, что служба технического заказчика решает следующие задачи:
Производит сбор исходно-
разрешительных документов
Контролирует процесс
разработки проекта
Организует экспертные
проверки проектов
Оформляет разрешительную документацию
Ведет технический надзор
на строительном объекте
Организует работы
на стройплощадке
Оформляет ТУ для подключения
объекта к инженерным сетям
Вводит завершенные объекты
в эксплуатацию
Контролирует расходование
денежных средств
авторский
надзор
этапы работы техзаказчиКА
Для полноценного понимания значения службы техзаказчика нужно более детально рассказать о выполняемой ею работе.
01/ ЭТАП
Техзаказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон: инвесторы (заказчики);
проектировщики; подрядчики; выдающие разрешения контролирующие органы.

На компанию, являющуюся техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением строительными процессами и организацией эффективной совместной работы всех их участников. Техзаказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.
02/ ЭТАП
Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций техзаказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях.

Оказание услуг технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект: электричество, воду (и отводят канализационные стоки), тепло, газ, радиосигнал, телефонную связь, наружное освещение и так далее.
03/ ЭТАП
После полного согласования проекта система единого технического заказчика осуществляет его передачу инвестору. Он запускает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик и поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и следит за сроками, в которые он будет проводиться.
04/ ЭТАП
Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, техзаказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:
  • воздушные линии электропередач;
  • различные инженерные сооружения;
  • подземные коммуникации.
05/ ЭТАП
На техзаказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с подготовкой участка под строительство:

  • выполнение для зданий разбивки осей и трасс;
  • создание геодезической разбивочной основы строительства;
  • мониторинг в ходе выполнения строительных работ зданий и сооружений;
  • курирование работ по бурению и геологоразведке, которые нужны при проведении изысканий в рамках подготовки к застройке участка.
Служба техзаказчика занимается, в том числе, пересадкой и вырубкой деревьев, если таковые находятся в зоне застройки. Здесь требуется предоставить доказательства необходимости вырубки, и на стройплощадке обязательно должны побывать сотрудники из того департамента администрации, который занимается этими проблемами.
06/ ЭТАП
По завершении строительства заканчивается и работа техзаказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Техзаказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.
авторский
надзор
ЮРИДИЧЕСКАЯ ОСНОВА работы техзаказчика
Согласно пункту 22 статьи 1 ГК РФ:
«Технический заказчик - это лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет подрядчикам необходимые для выполнения ими работ материалы и документы, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные ГК РФ».
Техзаказчик несет полную ответственность перед инвестором за техническую и экономическую сторону строительства, начиная с этапа проектирования.
За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон. По смыслу пункта 22 статьи 1 ГК РФ технический заказчик в отношениях с третьими лицами при направлении проектной документации на государственную экспертизу действует от имени застройщика.

ГК РФ предусматривает следующие договорные конструкции построения отношений, когда одно юридическое лицо действует от имени другого:
01/
По модели договора поручения поверенный (юридическое или физическое лицо) обязуется совершить от имени и за счет доверителя (застройщика) определенные юридические действия. Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности).
02/
По модели договора агентирования, когда агент (юридическое или физическое лицо) действует от имени и за счет принципала (застройщика). Принципал обязан выдать доверенность агенту.
03/
Уполномоченное техзаказчиком или застройщиком лицо, обратившееся с заявлением
о проведении экспертизы.